案情简介

合肥耿某与梁某系亲戚关系。2003年8月，耿某所在的村民组因建设需要被征地拆迁。按照拆迁安置政策，耿某及其女儿耿某某共享有40平方米房屋安置面积。2004年11月，耿某与梁某达成协议，约定，耿某及其女儿享有的40平方米安置面积转给亲戚梁某购买，梁某需支付耿某15000元，以后安置平方不再享受。协议签订后，梁某按协议约定支付耿某15000元。2004年12月，梁某向拆迁安置部门递交了安置房购买申请，申请户主为耿某，安置人员系耿某及其女儿耿某某，申请面积97.51平方米（安置房购买申请表记载耿某及其女儿共享有40平方米安置面积）。房款经核算共计55486.88元，梁某交纳了该笔购房款。后上述房屋安置在合肥经开区某小区，房屋一直由梁某居住至今。2011年2月，上述房屋办理了房地产权证，载明权利人为耿某。后耿某以其系房地产权证登记的权利人为由诉至法院，要求梁某返还房屋。而梁某则辩称：其与耿某签订过房屋买卖协议，且依约支付了全部款项，房屋安置后，梁某一直居住至今，现耿某要求返还房屋没有事实依据；根据拆迁安置政策，耿某及其女儿仅享有40平方米安置面积，而本案争议房屋系97.16平方米，且所有购房款均由梁某支付，故房屋产权实际应为梁某所有；耿某虽系本案争议房屋产权证登记的权利人，但不动产登记簿记载的权利人与实际权利人存在冲突，而房屋产权证登记的权利人仅是在法律上可推定为权利人，并非必然证明登记权利人就是实际权利人。

法院审理认为：耿某与梁某之间签订的协议系双方真实意思表示，后梁某按协议约定履行了义务并向相关部门递交安置房购买申请且支付了所有购房款，耿某也积极协助办理相关备案登记手续，双方之间买卖合同成立，该买卖合同没有违反法律强制性规定，合法有效。据此，耿某要求梁某返还房屋没有事实和法律依据，遂判决驳回其诉讼请求。

法官释法

《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本条是关于合同效力与物权效力区分的规定。物权买卖合同系当事人之间就物权流转达成的合意，物权登记是物权的公示方法，如果当事人之间就物权流转达成合意，即使未办理物权登记，合同仍然有效。立法的本意在于：当不动产买卖合同依法成立且未违反法律的强制性规定，即使未办理产权转移登记手续，买受人的权利亦应受到法律保护，从而规避出卖人由于房屋价格上涨等因素有可能以其为不动产权利登记人为由要求买受人返还房屋。

法官提醒

近年来，随着城镇化步伐的加快推进，在城市房屋拆迁安置过程中，有的家庭户因分得的房屋安置面积较多或急需资金周转等原因，将自己分得的多余房屋安置面积转让，或进行有偿交易的现象为数不少。由于种种原因，此类房屋回迁安置后，一般不能及时办理产权登记。待办理产权登记后，因房屋市场价格上涨造成房屋现价与当初转让的价格巨大差额，从而导致出卖人拒绝办理产权过户或要求买受人返还房屋的行为不断发生。为此，法官提醒，“约定必须遵守”是现代法治的一项基本原则，合法有效的房屋买卖合同受法律保护，当房屋产权证登记的权利人与实际权利人不一致时，法律保护的是后者利益。因此，出卖人应遵守诚实信用原则，在办理房屋产权登记后，应积极协助买受人办理产权过户手续，避免无谓的纠纷发生，从而减少纠纷成本。同时，买受人在签订买卖合同时，亦应完善合同条款内容，充分约定违约责任，并保管好相关证据材料，以降低购买风险，维护交易的安全。

来源：合肥法院网